请各位大吓指点本人的商业计划书

一直在此潜水，拜读创业者心得体会，也一直想自己做点事出来，近最看好了某个项目，因此写下了以下的商业计划书，真诚欢迎各位大吓指点本人的商业计划书中的不足之处。（由于考虑到现实因素去除了具体的地点）

　　前 言

　　随着中国经济快速的发展，特别是近几年房地产业的迅猛发展，一个个小区如雨后春笋般的产生。小区因居住人口集中，人员较多，消费能力较强，而有不少小区的周边又没有较成熟的商业圈，也就有了许许多多的小区商机，像针对小区经营的便利店、水果店、送水店、各种特色的中小饭店。这些店铺在方便小区居民的同时，不少店铺自己也是赚得满钵金。

　　我们要投资的是一个周边没有商业圈的小区，开设一个便民生活超市，使小区居民不用去较远的菜市场、大超市，在自家门口就可以买到如菜市场一样新鲜的蔬果产品，如大超市一样安全、放心的产品，并且得到优质的服务，让他们省钱、省心。因此，我们以方便该小区居民为前提，为他们提供一个方便、适宜的购物环境、物美价廉的产品和优质的服务，以此来赢得该小区的市场占有率和我们投资的回报率。

　　一、市场调研

　　1、XX小区概况

　　XX小区属该区域的高档小区。小区四周建成商铺，西、南两面的商铺大部分已在营业，也有相当多的铺面待租或转租的情况。东、北两面的商铺绝大多数都是待租情况。已在经营的商铺营业范围：三家便利店，主要是经营小食品和日常用品为主；大概六家是以经营苶叶生意，其中有两也经营烟酒业务，而且有一家经营的档次较高；再就是有些经营餐钦业的，有经营干洗的、面包的、药业的、电脑服务的、送桶装水的、汽车维修的等。

　　经调研发现，该小区的商铺没有经营菜果类的，又由于该小区离大超市较远（到XX超市大概要走一刻钟左右，到XX超市大概半个小时），离附近的菜市场也要走二十来分钟，因此该小区居民买菜和水果及为不便。

　　这就为我们投资一个便民生活超市提供了商机。便民生活超市，可使该小区的居民在自家门口就能买到物美价廉的菜果和一些生活日用品。

　　2、市场容量

　　根据调研，该小区住院宅楼23栋，其中10栋17层（每层4户）、10栋7层（每层4户）、3栋复式楼，我们按平均每栋10层，每层4户，每户4人，入住率为80%（调研反映是90%左右的入住率），该小区总共户数为（23×10×4×80%）736户，居民人数为（23×10×4×80%×4）2944人。

　　由于‘吃’是人类每天必不可少的，因此列出了该小区每天购买菜和水果类的市场容量。如以下几个表。（购买率为：小区居住的总户数到便民超市采购的一个概率；消费金额是每户（或每顾客）一天到便民超市所花费的钱；销售额为便民超市每天的营业额，即销售额=居住总户数×购买率×消费金额）。

　　小区入住率为80%，即736户的市场容量表

　　10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

　　10 736 1472 2208 2944 3680 4416 5152

　　15 1104 2208 3312 4416 5520 6624 7728

　　20 1472 2944 4416 5888 7360 8832 10304

　　25 1840 3680 5520 7360 9200 11040 12880

　　30 2208 4416 6624 8832 11040 13248 15456

　　35 2576 5152 7728 10304 12880 15456 18032

　　40 2944 5888 8832 11776 14720 17664 20608

　　45 3312 6624 9936 13248 16560 19872 23184

　　50 3680 7360 11040 14720 18400 22080 25760

　　55 4048 8096 12144 16192 20240 24288 28336

　　60 4416 8832 13248 17664 22080 26496 30912

　　65 4784 9568 14352 19136 23920 28704 33488

　　70 5152 10304 15456 20608 25760 30912 36064

　　75 5520 11040 16560 22080 27600 33120 38640

　　80 5888 11776 17664 23552 29440 35328 41216

　　小区入住率为70%，即644户的市场容量表

　　10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

　　10 644 1288 1932 2576 3220 3864 4508

　　15 966 1932 2898 3864 4830 5796 6762

　　20 1288 2576 3864 5152 6440 7728 9016

　　25 1610 3220 4830 6440 8050 9660 11270

　　30 1932 3864 5796 7728 9660 11592 13524

　　35 2254 4508 6762 9016 11270 13524 15778

　　40 2576 5152 7728 10304 12880 15456 18032

　　45 2898 5796 8694 11592 14490 17388 20286

　　50 3220 6440 9660 12880 16100 19320 22540

　　55 3542 7084 10626 14168 17710 21252 24794

　　60 3864 7728 11592 15456 19320 23184 27048

　　65 4186 8372 12558 16744 20930 25116 29302

　　70 4508 9016 13524 18032 22540 27048 31556

　　75 4830 9660 14490 19320 24150 28980 33810

　　80 5152 10304 15456 20608 25760 30912 36064

　　小区入住率为60%，即552户的市场容量表

　　10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

　　10 552 1104 1656 2208 2760 3312 3864

　　15 828 1656 2484 3312 4140 4968 5796

　　20 1104 2208 3312 4416 5520 6624 7728

　　25 1380 2760 4140 5520 6900 8280 9660

　　30 1656 3312 4968 6624 8280 9936 11592

　　35 1932 3864 5796 7728 9660 11592 13524

　　40 2208 4416 6624 8832 11040 13248 15456

　　45 2484 4968 7452 9936 12420 14904 17388

　　50 2760 5520 8280 11040 13800 16560 19320

　　55 3036 6072 9108 12144 15180 18216 21252

　　60 3312 6624 9936 13248 16560 19872 23184

　　65 3588 7176 10764 14352 17940 21528 25116

　　70 3864 7728 11592 15456 19320 23184 27048

　　75 4140 8280 12420 16560 20700 24840 28980

　　80 4416 8832 13248 17664 22080 26496 30912

　　二、可行性分析

　　1、投资计划

　　（1）、固定设施／设备：天花、地面、墙面、招牌、照明、电脑系统、收银台、冰柜、货架、购物车／购物篮、其它（如电话初装费、运货车、CI设计、宣传海报等）。

　　（2）、商品

　　便民超市的商品结构中，鲜活产品（蔬菜、新鲜肉类、水产品、水果）40%，速冻食品5％，干货、粮、油、调味品20%，日用百货10%，烟酒、饮料15%，其它10%，约需单品数2000至3000种。

　　（3）、人员

　　营业员3~5名，收银1名、店长1名。

　　2、投资分析

　　预算按250平方米计算

　　（1）A固定设施／设备：首期（即开业前）

　　天花、地面、墙面、招牌、照明，即装修：

　　由于店铺以前经营卤味，现在天花、地面、墙面较新，因此这方面的费用约：5000元

　　水电设备：500元

　　　　招牌：1000元

　　　　货架：250÷4.5×300＝16666元

　　电脑收银系统：2500（电脑）+1500（扫描枪、票据打印机）+3000（POS软件）=7000

　　冰柜/箱：1800×4＝7200元

　　　　收银台：1000元

　　　　烟柜：1000元

　　　　酒柜；1000元

　　　　电话初装费：100×1=100元

　　　　其他设备；1000元

　　　　合计5000+500+1000+16666+7000+7200+1000+1000+1000+100+1000=41466元

　　　　B租金+租赁押金；21000元

　　C消防设备：2000元

　　D 商品：700000

　　　　总投入41466+21000+2000+70000=134466元

　　　　2　经营成本及经营费用

　　　　租金―――――－7000元／月

　　　　税――――――－500元(国税)+200(地税)=700／月

　　　　工商管理――――150元／月

　　　　水―――――――50元／月

　　　　电―――――――800元／月

　　　　工资――――――1200×4+1500＝6300元／月

　　　　耗损预估――――500元／月

　　　　其他费用――――1000元／月

　　　　合计 7000+700+150+50+800+6300+500+1000=16500元／月

　　　　３ 营业效益

　　　　预计营业额4830――5796元／天

　　　　月计营业额150000元

　　　　营业利润15000*30％利润率＝45000元

　　　　营业外收入500元／月

　　　　合计效益45000＋500＝45500元

　　　　4 后期开业后的追加投入50000元（如购买运货车）

　　　　5 收益分析

　　　　收益＝效益－费用＝45500－16500＝29000元／月

　　　　年收益＝29000／月×12月＝348000／年

　　　　不可预计费用15000元／年

　　　　实际预计收益348000－15000＝333000元／年

　　　　总投入＝首期投入＋后期追加＝134466＋50000＝184466

　　　　年回报率＝年收益／总投入＝333000／184466＝1.81

　　预计收回投入需（即12月÷1.81）6.63个月

　　6 盈亏平衡分析

　　盈亏平衡月营业额=（总投入+年费用）÷12月÷30%利润率

　　=(184466+16500×12) ÷12÷30%=106240.56

　　=(首期投入-押金)+年费用÷12月÷30%利润率

　　=134466-14000+（16500×12）÷12÷30%=88462.78

　　盈亏平衡天营业额=106240.56÷30=3541.35

　　 =88462.78÷30=2948.76

　　因此，每天该小区必须有30%~32%的住户消费20元(按入住率为60%，即每天营业额为3312~3532.8元)，才能基本盈亏平衡。

　　三、经营与管理

　　投资决策的正确（战略）和良好的经营管理（战术）是投资成功的必备条件，因此经营管理的好坏直接关系到投资的成败，以及是否可持续发展！在日常的经营管理中，确立视顾客为朋友，提供超出期望的服务和为顾客精打细算的低价，打造高度责任感和快乐积极的专业员工团队，规范的管理和持续改善、创新经营方式/模式，不断做大、做强。

　　1、基本理念

　　经营愿景：打造便民超市连锁的航母，成为地域同业间的楷模

　　经营理念：便民----提供物美价廉的产品和优质的服务，让顾客省钱、省心

　　核心价值观：持续改善、创新

　　服务理念：让顾客满意并追求超出顾客的期望值

　　合作理念：共同成长，和谐共赢

　　用人理念：树立榜样，唯才是用、人尽其才

　　成本理念：控制成本＝增加利润

　　2、关注顾客

　　　 （1）、我们的成长基于我们对于顾客的关注以及他们的满意程度。

　　　 （2）、倾听顾客使我们能够理解和预见他们的需求、期望和消费行为。如此，我们才可以相应的做出以下反应：

　　　　　 － 改善商品种类和服务

　　　　　 － 使顾客的购物更方便

　　　 （3）、用满意的质量、明确的词语和亲切的态度来盛情待客，加上良好的互动交流，以确保顾客的忠实度――超出顾客的期望值是至关重要的。

　　3、商铺形象

　　　 （1）、便民超市进行自我调整，坚持自己的特色，旨在成为低价同业的楷模。

　　强化注重质量、低价、现代化管理、充满活力的商铺形象，通过与公众的沟通和交流来提高营业额。

　　　 （2）、清楚和诚实的公众沟通，其重点是让顾客满意，并争取超出顾客的期望值。

　　　 （3）、全面溶入当地环境，我们营运的超市将是最干净、最友善的。

　　　 （4）、超市的投资反映了追求简单和高效的愿望。

　　　 （5）、超市的员工以专业和积极进取的工作态度来强化超市的特色。

　　4、卖场

　　　 （1）、场地的安排和卖场的组织都优先考虑顾客的舒适和迅速购买的需要。

　　　 （2）、主要的原则是：

　　　　　－ 店内通道宽敞整洁

　　　　　－ 商品易于拿取、店内设备适合商品的陈列

　　　　　－ 收银结账不需等候

　　　　　－ 顾客服务（换货......）

　　　 （3）、设备得到良好的维护

　　　 （4）、确保顾客、员工、财产和环境的安全得到保障

　　　 （5）、超市决定店内的装设和布置（排面设计、资产设备、店内装饰）

　　5、营业额和市场份额：

　　　 （1）、营业额和市场份额的增长对于任何投资都是至关重要的。

　　　 （2）、这意味着要预见顾客、竞争对手以及环境的变化。对于任何变化，都要做出迅速和适当的反应。

　　　 这意味着每位员工都要寻求新的方法。只要符合超市的发展，在不违反法律法规的前提下，任何新的建议和提案皆可接受。

　　　 这意味着销售活动都能提供具有吸引力且种类齐全的商品。

　　6、制度/流程

　　　在经营过程中，管理与效益是密切相关的，因此，制度化、流程化的管理在运营过程中是相当重要的，随着投资经营的扩大，制度化、流程化的管理将显得更为重要。相关的基本管理制度有：采购管理制度、库存管理制度、固定资产管理制度、现金管理制度、考勤管理制度、员工的奖惩制度、绩效考核制度、促销的执行考核制度等。

　　四、风险评估和应对措施

　　“民以食为天”，蔬果几乎是人们每天必不可少的食品，其商品周转快，资金回笼也较快，如果有较好的市场，将是一个不错的投资项目。

　　风险一、由于该小区地理位置较偏，顾客除了小区住户外（包括商铺住户），周边基本无可开发的顾客。小区面积较大，出入门较多（大约５～６个出入门），人流也比较为分散。另外该小区是高档住宅区，大部分住户有私家车，他们可能到大超市集中购物。（也正因如此，该小区的购买能力很强，如果能开发该小区35%左右的住户，就会有可观的收益。）

　　应对措施：1、加大营销力度，如通过宣传、部分商品的打折/降价等促销活动提高市场的占有率和营业额。促销要是经常性的，是有一定期限的，以达到最大的销量。2、通过进一步了解该小区居民的日常需求，使商品种类应满足顾客的选择，包括满足新的消费需求和顾客近期期望的产品，销量高的单品优先考虑。3、为顾客提供更加便利的服务，如：电话送货等。通过以上措施来确保市场的占有率和顾客的忠实度，防范风险。

　　风险二、投资者没有这方面的经营经验，像商品的进货渠道、鲜活产品的保鲜和商铺的经营管理等方面是薄弱环节。

　　应对措施：要降低这方面的风险，必须在这些方面付出努力，寻找到最佳的进化渠道、较好的产品保鲜技术以及创新经营管理模式，以增强自己的竞争力，使自己在控制、降低经营成本的同时，能向顾客提供物美价廉的产品和优质的服务。

　　风险三、由于此项目进入门槛低，生意较好时，可能会有竞争对手进入该小区，对原本不大的“蛋糕”进行瓜分，最后竞争者之间可能发生价格战等恶性竞争。

　　应对措施：从经营一开始，就要逐渐掌握顾客的消费习惯、消费能力，消费需求，从而不断的改善自己的商品供应结构，购物环境、服务措施、经营方法等，使顾客能感受到为他们省线、省心，并与顾客建立融洽和谐的关系。这样在未来可能的竞争中把握先机，确保自己的市场占有率和营业额。

　　风险四、该项目的投资为合伙投资，因此在未来的合作中可能发生权责不分、决策难断等纷争，从而可能影响后续的经营，甚至合作。

　　应对措施：1、合伙人共同制定合作协议，明确各自的权利和义务，确定合伙人后原则上不允许再加合伙人，如需增加合伙人，需要原有合伙人的一致同意。合伙人如有退股，应按合作协议的进行，而且该退股人在一年内不得经营同类生意。2、对于合伙人提出有关经营或投资方面的重大的建议或意见，提出者必须做充分的说明，例如有充分的例证或可行性方案等，在合伙人中能多数通过即可实施。3、对于存在争议的问题，要以理服人，进行民主协商，求同存异。不应恶语中伤，更不能因一时之气而动粗。如果有恶语中伤、甚至动粗者，应记录在案，每备案一次在当年分红时减其5%，情节严重者让其自动退股，并不分享当年收益。4、合伙人的亲属可参与经营，并可参与经营中的某些决策，但不享有决策权。亲属在经营决策过程中应低调，不能惹起事端，使合伙人之间发生不愉快的事情。因合伙人亲属惹起合伙人之间发生不愉快的事，该亲属即刻不得参与以后经营，该亲属的合伙人也同时记录在案，每备案一次在当年的分红时减其2.5%。以上措施是旨在使大家合作愉快，尽可能的避免一些既使大家合作不愉快，又影响经营的事件，从而防范在经营过程中可能产生的风险。

　　俗话说，“计划没有变化快”，再好、再周到的计划，再好的可行性分析和风险评估，也可能因为某件不起眼的小事而改变、甚至颠覆原有的计划。因此，我们在计划尽可能周到的同时，我们更应关注人的因素。因为人，人（做事的态度）是任何事件中的关键因素。

标签： 钱多多的省钱计划